Jakarta, FORTUNE – Dalam proses jual-beli tanah atau rumah, lazim terdengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Apa itu PPJB? Secara umum, PPJB dapat dikatakan sebagai kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan secara hukum atas tanah atau rumah. PPJB biasanya mengawali Pengikatan Jual Beli (PJB) dan pembuatan Akta Jual Beli (AJB).
Meskipun hanya sebuah ikatan awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta non-otentik, PPJB diatur dalam peraturan pemerintah. Oleh karena itu, penting bagi masyarat untuk mengetahui lebih jauh mengenai PPJB, terutama bila memiliki rencana melakukan jual beli aset properti. Fortune Indonesia mengulas lebih jauh tentang apa itu PPJB, seperti yang dikutip dari laman rumah.com.
Pengertian PPJB
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah sebuah kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli. Berdasarkan PP 12/2021 pasal 1 angka 10 disebutkan bahwa sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli, sebelum menandatangani AJB.
PPJB dibuat pada saat pembayaran harga belum lunas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.
Obyek pengikatan jual beli PPJB ada tiga, meliputi luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis; lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling; dan luas tanah beserta perizinannya. Beberapa hal ini harus dijelaskan secara rinci, untuk menghindari data dan informasi yang kurang.
Isi PPJB
Secara keseluruhan, isi PPJB mencakup 10 faktor penting, seperti:
- Pihak yang melakukan kesepakatan PPJB;
- Kewajiban bagi penjual;
- Uraian obyek pengikatan jual beli;
- Jaminan penjual;
- Waktu serah terima bangunan PPJB;
- Pemeliharaan bangunan;
- Penggunaan bangunan;
- Pengalihan hak PPJB;
- Pembatalan pengikatan;
- Penyelesaian Perselisihan PPJB.
Peran PPJB dalam jual beli rumah
Dalam transaksi jual beli properti, kadang penjual dan pembeli memiliki ketakutannya masing-masing. Hal ini wajar, mengingat obyek yang diperjualbelikan tidaklah murah dan berupa tanah atau bangunan. Dalam hal ini, PPJB menjadi solusi sebagai jaminan hukum pada saat membeli tanah atau bangunan.
Secara umum, PPJB dibuat sebagai pengikat agar properti tidak dibeli pihak lain. Biasanya, hal ini dilakukan sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Perjanjian ini diperlukan karena ada unsur yang mungkin belum terpenuhi sebelum menyelesaikan transaksi jual beli, dan sedang dalam proses pembuatan.
PPJB berkekuatan hukum
Seperti sedikit disinggung di awal artikel, pembuatan PPJB diatur dalam Peraturan Pemerintah. PPJB didasarkan pada PP No.12/2021. Dengan demikian, PPJB punya kekuatan hukum yang berisi perjanjian dilakukannya transaksi jual-beli atas suatu benda pada waktu yang ditetapkan. Selain itu, agar PPJB ini berkekuatan hukum, ia harus dibuat di notaris.
Notaris sendiri punya kekuatan hukum berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata, yang berbunyi, "Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu, di tempat dimana akta itu dibuat."
Sementara itu, yang dimaksud pegawai umum yang berkuasa, merujuk pada UU No. 2/2014, menyebutkan notaris sebagai "pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan undang-undang lainnya.”
