Jakarta, FORTUNE – Membeli aset properti ada sejumlah hal yang harus diperhatikan. Salah satunya mengenai Akta Jual Beli (AJB) yang kerap disalah artikan sebagai bukti kepemilikan atas sebuah properti. Hal ini terkait dengan kebiasaan penjualan tanah atau properti yang biasanya lebih murah dengan status AJB.
Mengutip situs Prospeku (4/1), AJB memang bukan salah satu jenis sertifikat tanah, namun merupakan sebuah bukti sah adanya peralihan hak atas tanah karena proses jual beli. AJB diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Oleh sebab itu, AJB tidak bisa dijadikan bukti sah kepemilikan properti.
Lantas, apa itu AJB dan seperti apa fungsinya dalam praktik perdagangan properti? Berikut ini Fortune Indonesia akan mengulasnya.
Pengertian AJB
Sesuai namanya, Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen yang menjadi bukti terjadinya transaksi jual beli yang akibatkan pengalihan hak kepemilikan atas tanah dan bangunan. Dokumen ini tidak dapat dibuat sendiri, sehingga harus dibuat oleh PPAT yang diangkat oleh BPN mempunyai kuasa untuk membuat AJB. Selain itu, penandatanganan harus dilakukan di hadapan notaris.
Yang perlu untuk diperhatikan, walaupun sertifikat tanah dibutuhkan untuk menerbitkan AJB, namun AJB adalah bukti dari salah satu proses yang dijalani, bukan bukti atas kepemilikan. Merujuk pada Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat bukti kepemilikan tanah/properti tak ada yang wujudnya AJB, melainkan SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha), atau SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun).
Fungsi AJB
Meski bukan sertifikat kepemilikan atas properti, AJB memiliki peran penting dalam proses jual beli properti. Dokumen ini merupakan bukti jual beli resmi rumah atau tanah dengan harga yang disepakati bersama dan persyaratan lainnya.
AJB berfungsi sebagai dasar bagi penjual dan pembeli untuk memenuhi tanggung jawab masing-masing dalam pembelian dan penjualan rumah atau properti. Dokumen ini dapat digunakan sebagai bukti untuk menggugat kewajiban pihak yang lalai jika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya. Sedangkan, saat akan membuat sertifikat tanah, AJB dibutuhkan sebagai bukti pengalihan hak dengan cara jual beli yang sah.
Tahapan Cara Mengurus AJB
AJB dibuat ketika pihak telah melunasi semua kewajiban pajak properti. Beberapa orang harus hadir pada saat pembuatan AJB, termasuk penjual, pembeli, dan dua orang saksi. Baik suami maupun istri harus hadir jika pembeli sudah menikah. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, seseorang yang telah disetujui dengan surat kuasa tertulis dapat mewakili mereka.
Dua salinan asli AJB akan dibuat oleh PPAT dan salah satunya akan disimpan. Sedangkan, Kantor Pertanahan akan menggunakan lembar lainnya untuk menyelesaikan proses balik nama. Baik penjual maupun pembeli akan menerima salinan AJB sampai selesai. Biaya untuk AJB adalah sebesar 1 persen dari nilai transaksi yang tertera pada akta.
Setelah AJB selesai, Anda dapat mengurus pencatatan pengalihan hak atau mengembalikan nama sertifikat untuk mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. AJB adalah dokumen yang digunakan untuk menyelesaikan prosedur ini di kantor pertanahan setempat.
Syarat AJB
Bagi Anda yang ingin mengurus Akta Jual Beli atau AJB tanah, berikut ini sejumlah syarat yang harus Anda penuhi, antara lain:
Persyaratan untuk penjual:
- Fotokopi identitas penjual, yakni KTP dan KK
- Fotokopi surat/akta nikah (jika telah berkeluarga)
- Dokumen bukti pembayaran PBB dalam kurun 5 tahun terakhir dan STTS (Surat Tanda Terima Setoran)
- Sertifikat tanah asli
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang asli
- Surat roya atau bukti pelunasan properti (jika pernah menggadaikannya ke bank).
Persyaratan untuk pembeli:
- Fotokopi identitas pembeli yaitu KTP suami dan istri (jika sudah berkeluarga), serta KK
- Fotokopi surat/akta nikah (jika telah berkeluarga)
- Fotokopi NPWP
- Dokumen keterangan WNI atau ganti nama (Jika pembeli WNI keturunan).
Selain dokumen yang telah disebutkan tadi, ada beberapa lainnya yang harus dipenuhi terlebih dahulu, yakni:
- Bukti pembayaran pajak penghasilan (PPh) sebesar 5 persen dari harga jual beserta pajaknya
- Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat tanah oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Surat pernyataan oleh penjual yang menjelaskan tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau tanggungan bank.
Biaya pembuatan AJB Tanah di PPAT
Selain uang untuk membeli tanah atau rumah, Anda juga harus menyiapkan biaya lain untuk pengurusan. Biasanya, total biaya yang harus dibayar sekitar 10–15 persen dari harga transaksi.
Adapun besaran biaya pembuatan AJB tanah termuat dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Untuk lebih detailnya, berikut ini besaran biaya pembuatan AJB dari nilai ekonomisnya dengan ketentuan sebagai berikut:
- Bagi nilai transaksi di bawah Rp500 juta, biaya pembuatan akta sebesar 1 persen dari nilai transaksi
- Bagi nilai transaksi Rp500 juta–Rp1 miliar, biaya pembuatan akta sebesar 0,75 persen dari nilai transaksi
- Bagi nilai transaksi Rp1 miliar–Rp2,5 milar, biaya pembuatan akta sebesar 0,5 persen dari nilai transaksi
- Bagi nilai transaksi melebih Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta sebesar 0,25 persen dari nilai transaksi.
Selain itu, ada beberapa biaya lainnya yang harus diurus dan dibayarkan oleh penjual dan pembeli, antara lain:
- Pajak penghasilan (PPh) sebesar 5 persen dari harga transaksi
- Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5 persen yang telah dikurangi dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Tak hanya itu, terdapat sejumlah biaya lainnya yang Anda bayarkan melalui notaris, antara lain:
- Validasi BPHTB
- Validasi PPh
- Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB) balik nama
- PNPB hak tanggungan.