4 Jenis Pajak yang Dibayar saat Jual Beli Rumah, Catat!

Pajak jual beli rumah adalah pajak yang diterapkan pada transaksi pembelian dan penjualan properti rumah atau real estate. Pajak ini merupakan kewajiban yang harus dipenuhi oleh semua pihak yang terlibat dalam proses peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Pajak ini dikenakan berdasarkan keuntungan yang diperoleh dari penjualan rumah atau properti lainnya. Besarannya pun bervariasi tergantung pada nilai transaksi serta lokasi properti tersebut.

Berikut beberapa jenis pajak yang dibayar saat jual beli rumah dan biaya lainnya yang ditanggung pembeli maupun penjual. Simak di bawah ini, ya.

Jenis pajak yang ditanggung penjual rumah

Pajak yang harus dibayar oleh penjual ini merupakan pajak yang dikenakan atas hasil penjualan properti, tanah, dan sejenisnya. Berikut jenis-jenis pajak jual beli rumah yang harus dibayar oleh penjual dan wajib disetorkan ke kas negara:

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan (PPh) merupakan salah satu pajak yang harus dibayarkan oleh penjual. Hal ini sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan.

Peraturan ini menyatakan bahwa PPh dikenakan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta perjanjian pengikatan jual beli terkait tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.

Sebagai penjual rumah, penghasilan yang diperoleh dari penjualan tersebut akan dikenakan PPh. Tarif PPh untuk penghasilan dari jual beli rumah adalah 2,5 persen dari harga jual rumah.

Sebagai contoh, jika sebuah rumah dijual seharga Rp1 miliar, maka beban PPh yang harus dibayarkan oleh penjual adalah 2,5 persen dari Rp1 miliar, yaitu sebesar Rp25 juta.

Pembayaran PPh yang terutang harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan, sesuai dengan kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang bersifat materiel, yakni besarnya pajak ditentukan berdasarkan nilai tanah atau bangunan. PBB dikenakan kepada penjual sebelum proses serah terima rumah, bangunan, dan/atau tanah yang telah dijual.

Penjual hanya bertanggung jawab untuk membayar pajak ini pada tahun transaksi karena PBB merupakan pajak yang dibayarkan setiap tahun. Untuk tahun-tahun berikutnya, PBB akan menjadi tanggung jawab pemegang hak atas transaksi jual beli, yaitu pembeli rumah.

Tarif PBB untuk jual beli rumah adalah 0,5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang dikalikan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dari rumah tersebut.

PBB yang terutang menjadi tanggung jawab wajib pajak, baik perorangan maupun badan yang memperoleh keuntungan atau memiliki kedudukan sosial ekonomi tertentu berdasarkan hak kepemilikan atas tanah dan bangunan.

Wajib pajak, baik individu maupun badan, harus melunasi pembayaran PBB paling lambat 6 bulan setelah tanggal penerimaan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB.

Rumus menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sebagai berikut:

PBB Terutang = Tarif 0,5 persen x NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

NJKP = NJOP - NJOPTKP

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang menjadi acuan dalam menentukan besaran PBB yang terutang. Makin tinggi nilai NJOP, makin besar pula PBB yang harus dibayarkan.

NJOP terdiri dari dua komponen, yaitu NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Penjumlahan dari kedua jenis NJOP ini akan menghasilkan NJOP yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB.

Dasar Pengenaan PBB = NJOP Bumi + NJOP Bangunan

Nilai NJOP ini akan digunakan untuk menghitung NJKP secara final. Jika nilai NJOP sama dengan atau lebih dari Rp1.000.000.000, maka NJKP yang dikenakan adalah sebesar 40 persen. Sebaliknya, jika NJOP kurang dari Rp1.000.000.000, NJKP yang berlaku adalah 20 persen.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) bervariasi di setiap daerah, dengan batas maksimal sebesar Rp12 juta.

Jenis pajak yang ditanggung pembeli rumah

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jika membeli rumah dari developer yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak, Anda akan dikenakan tarif PPN sebesar 11 persen dari harga tanah. PPN ini akan naik menjadi 12 persen pada 2025.

Namun, jika penjual bukan merupakan Pengusaha Kena Pajak, Anda akan bertanggung jawab untuk membayar PPN tersebut langsung ke kas negara.

Sebagai wajib pajak yang patuh terhadap peraturan, penting bagi Anda untuk menyelesaikan kewajiban perpajakan tepat waktu.

2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) memiliki ketentuan yang berbeda dari Pajak Penghasilan (PPh), yakni pajak ini menjadi tanggung jawab pembeli rumah. Tarif pajak yang dikenakan adalah 5 persen dari harga jual, setelah dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Pembeli rumah wajib membayar pajak ini atas perolehan hak atas tanah dan bangunan yang telah dibeli. Rumus perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut:

• BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
• DPP = NJOP PBB - NJOPTKP

Biaya lainnya dalam transaksi jual beli rumah

1. Biaya pembuatan akta jual beli

Biaya untuk pembuatan akta jual beli sebesar 1 persen dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya ini biasanya ditanggung oleh pembeli, kecuali ada kesepakatan lain dengan penjual.

Jumlah biaya tersebut masih bisa dinegosiasikan, terutama jika harga rumah cukup tinggi.

2. Biaya balik nama sertifikat

Pembeli rumah diwajibkan untuk melakukan proses balik nama, kecuali jika rumah tersebut dibeli langsung dari developer atau pengembang. Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat mencapai 2 persen dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat.

3. Jasa notaris

Jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di wilayah tempat rumah berada diperlukan saat melakukan transaksi penjualan. Sebagian besar notaris atau PPAT telah menetapkan biaya baku yang ditentukan oleh pemerintah.

Biaya notaris biasanya menjadi tanggung jawab penjual, tapi hal ini dapat dinegosiasikan dengan pembeli sebagai tanggung jawab bersama.

Pembagian tanggung jawab biaya notaris ini dapat mengurangi beban biaya administrasi yang harus dibayar oleh penjual, karena akan ditanggung bersama dengan pembeli.

Itulah penjelasan tentang apa saja jenis pajak yang dibayar saat jual beli rumah dan beberapa biaya lainnya. Semoga bermanfaat.