Jakarta, FORTUNE – Bisnis properti merupakan salah satu bisnis prospektif karena menyangkut kebutuhan dasar manusia. Selain jual beli, properti juga bisa memberikan keuntungan saat disewakan. Lalu, bagaimana cara menentukan harga sewa properti agar menguntungkan?
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), properti diartikan harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan yakni tanah milik dan bangunan.
Selain untuk memenuhi kebutuhan, properti bisa dijadikan sebagai instrumen investasi, karena nilai yang akan selalu meningkat di atas inflasi. Adapun jenis-jenis produk property, antara lain adalah rumah, apartemen, tanah, gedung, dan beberapa lainnya.
Pemilik properti bisa untung dengan dua cara, yakni peningkatan nilai (capital gain) dan sewa (capital yield). Khusus untuk sewa, berikut ini Fortune Indonesia akan mengulas cara untuk menentukan harga sewa, dengan mengutip dari beberapa sumber.
Menghitung cap rate properti
Cap rate merupakan tingkat kapitalisasi harga sewa. Jadi, hasil cap rate dihitung dari perkalian antara harga properti dengan tingkat kapitalisasi properti. Secara umum, rukamen.com menyederhanakannya dengan acuan cap rate sebagai berikut:
- Lahan kosong: 0,5-2 persen
- Rumah: 3-5 persen
- Ruko dan Rukan: 6-9 persen
- Kios dan toko: 5-10 persen
- Apartemen dan kondominium: 7-12 persen
Setelah itu, baru kita bisa menentukan tarif sewa dengan rumus perkalian yang sudah dijelaskan di awal. Misalnya, harga properti kita adalah Rp3 miliar dan cap rate mencapai 8 persen, maka harga sewa per tahunnya adalah: 8 persen x Rp3 miliar = Rp240 juta per tahun atau Rp20 juta per bulannya.
Melihat harga pasaran
Cara lain untuk menentukan harga sewa sebuah properti adalah dengan melihat harga pasaran dan membandingkan dengan harga yang ingin kita tawarkan.
Cari tahu harga normal untuk properti yang sejenis, pelajari kelebihan dan kekurangan masing-masing properti tersebut agar Anda bisa menentukan harga sewa yang pas. Paling tidak, dengan acuan harga properti sejenis di pasaran, Anda bisa memiliki gambaran, berapa kisaran harga sewa di Kawasan tersebut.
Pertimbangkan faktor lokasi rumah
Rumah.com menyebut bahwa faktor lokasi rumah sangat berpengaruh terhadap penentuan harga sewa dan inilah tips menentukan harga sewa yang tepat. Biasanya properti yang berada pada lokasi yang strategis, harga yang dipatok bisa jadi lebih tinggi dari harga rata-rata.
Hal ini disebabkan permintaan penyewa properti di lokasi strategis bisa jauh lebih banyak dibandingkan lokasi lainnya. Sebuah daerah dikatakan strategis, salah satu indikatornya bila dekat dengan akses transportasi, pusat perbelanjaan, rumah sakit, pendidikan, dan fasilitas lainnya.
Sesuaikan dengan fasilitas yang ada
Harga properti juga bisa ditentukan oleh fasilitas yang ikut disewakan di properti. Misalnya, properti kita dilengkapi furnitur lengkap, AC di kamar, peralatan elektronik seperti televisi, kulkas, atau peralatan dapur. Sudah tentu, harganya lebih mahal daripada properti sejenis yang tidak mengikutsertakan fasilitas tersebut.
Menghitung lewat NJOP
Menurut Rumah.com, cara berikutnya adalah dengan menggunakan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Perhitungan NJOP ini bisa menjadi acuan bagi properti-properti yang terbilang memiliki usia yang sudah cukup lama.
Cara menghitungnya bisa dengan mengalikan nilai NJOP dengan persentase tingkat kapitalisasi yang berkisar antara 7-12 persen untuk apartemen dan 3-5 persen untuk rumah. Hasil dari perkalian tersebut adalah harga sewa properti dalam jangka waktu satu tahun.
Misalnya, rumah yang ingin kita sewakan harganya NJOP-nya Rp300 juta dengan tingkat capitalisasi 10 persen. Maka perhitungannya: Rp300 juta X 10 persen = Rp30 juta per tahun atau sekitar Rp2,5 juta per bulan. Demikianlah beberapa cara yang bisa digunakan untuk menentukan harga sewa properti. Semoga bermanfaat.
