Proses jual beli rumah bukanlah sesuatu yang bisa dianggap sederhana karena melibatkan banyak tahapan yang perlu dilalui dengan hati-hati. Salah satu aspek penting dalam transaksi ini adalah mempersiapkan anggaran lebih, selain dari biaya utama untuk membeli properti itu sendiri.
Biaya tambahan yang perlu dipertimbangkan, yakni biaya jasa notaris yang sangat diperlukan dalam beberapa jenis transaksi.
Peran notaris dalam jual beli rumah sangat penting, terutama jika transaksi dilakukan melalui mekanisme Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau pembayaran bertahap melalui developer. Dalam skenario seperti ini, sejumlah dokumen hukum harus disusun dan disahkan oleh notaris, salah satunya adalah Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB).
Namun, jika pembelian rumah secara tunai atau cash, Anda tidak perlu melibatkan notaris dalam proses transaksi. Sebagai gantinya, Anda akan membutuhkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bertugas mengurus pembuatan dokumen terkait seperti akta jual beli rumah.
Jika Anda membeli rumah secara tunai tanpa melibatkan notaris, ada prosedur tertentu yang harus diikuti agar proses jual beli tetap sah dan diakui secara hukum. Berikut cara jual beli rumah tanpa notaris selengkapnya.
1. Pemeriksaan sertifikat tanah
Sebelum melakukan transaksi, pastikan rumah yang akan dibeli memiliki legalitas yang jelas dan bebas dari sengketa. Hal ini penting dilakukan karena jika rumah atau tanah yang akan dibeli berada dalam status sengketa, PPAT tidak akan dapat mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB).
PPAT akan memeriksa keabsahan sertifikat tanah dengan mencocokkan data yang ada di kantor pertanahan. Pemeriksaan ini memerlukan biaya sekitar Rp50.000 per sertifikat.
Beberapa berkas yang perlu disiapkan antara lain:
- Sertifikat tanah yang akan diperiksa
- Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya
- Permohonan pengecekan sertifikat, yang form-nya sudah tersedia di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
2. Pembayaran BPHTB dan PPh
Sebelum penandatanganan Akta Jual Beli, pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh).
BPHTB dihitung berdasarkan nilai transaksi dikurangi nilai bebas pajak, kemudian dikalikan 5%. PPh yang harus dibayar adalah 2,5% dari nilai transaksi.
3. Pemeriksaan PBB
Pemeriksaan tanda terima pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sangat penting, karena PPAT akan memastikan tidak ada tunggakan PBB pada properti yang akan dibeli.
4. Pembuatan dan penandatanganan Akta Jual Beli
Setelah urusan BPHTB, PPh, dan PBB selesai, PPAT akan membuat Akta Jual Beli yang harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT.
AJB merupakan dokumen autentik berupa bukti transaksi aktivitas jual beli, serta peralihan hak atas tanah atau bangunan.
Berikut dokumen-dokumen yang perlu disiapkan oleh penjual dan pembeli saat pembuatan Akta Jual Beli (AJB):
- Dokumen yang harus disiapkan oleh penjual:
Untuk perorangan:
- KTP
- NPWP
- Surat Nikah (jika sudah menikah)
- Kartu Keluarga
- Surat Persetujuan Suami/Istri (bisa juga dicantumkan di Akta Jual Beli)
- Sertifikat Tanah
- Surat Tanda Terima Setoran PBB (asli)
- Untuk perusahaan:
- Fotokopi KTP direksi dan komisaris yang mewakili perusahaan
- Fotokopi anggaran dasar lengkap beserta pengesahannya dari Menteri Hukum
- Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau Surat Pernyataan tentang sebagian kecil aset yang dijual
- Dokumen yang harus disiapkan oleh pembeli:
- KTP
- Kartu Keluarga
- Surat Nikah (jika sudah menikah)
- NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
Setelah dokumen lengkap, baik penjual maupun pembeli harus hadir untuk menandatangani Akta Jual Beli. Proses penandatanganan ini harus disaksikan oleh minimal dua orang saksi yang berasal dari kantor PPAT atau dua pegawai notaris jika menggunakan notaris.
5. Proses balik nama sertifikat
Setelah AJB ditandatangani, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan untuk balik nama sertifikat kepemilikan dari penjual ke pembeli.
Proses ini memerlukan dokumen seperti KTP, akta jual beli, dan bukti pelunasan BPHTB. Durasi proses balik nama dapat memakan waktu antara 14 hari hingga 3 bulan di Kantor Pertanahan setempat.
6. Balik nama SPPT PBB
Jika perlu, lakukan balik nama Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB. Ini diperlukan jika PBB masih tercatat atas nama pemilik lama atau developer. Proses ini dapat dilakukan di kantor Badan Pengelola Pendapatan Daerah (BPPD) dan tidak dikenakan biaya.
7. Surat perjanjian jual beli tanpa notaris
Selain dokumen resmi, sebaiknya pembeli dan penjual membuat surat perjanjian jual beli tanpa notaris, seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai bukti awal kesepakatan antara kedua belah pihak.
Demikianlah cara jual beli rumah tanpa notaris serta prosedur dan panduan lengkapnya yang penting dipahami. Semoga bermanfaat.
