Channels

Ini Pengertian dari NJOP dan Cara Menghitungnya

Pahami rumus menghitung NJOP sebelum membeli properti.

ilustrasi tanah yang dijual (dok.freepik)

13 April 2023

Jakarta, FORTUNE - NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak properti. Nilai ini ditetapkan oleh Pemerintah untuk suatu properti tertentu seperti tanah dan bangunan.

Pemerintah menetapkan NJOP berdasarkan kriteria tertentu seperti lokasi, luas tanah, jenis bangunan, umur bangunan, dan kondisi bangunan. NJOP dihitung berdasarkan rumus yang telah ditetapkan dan berbeda-beda di setiap wilayah.

NJOP biasanya diumumkan setiap tahun dan dapat diakses melalui website Badan Pusat Statistik atau website Pemerintah Daerah setempat. Selain itu, Anda juga dapat menghubungi kantor Badan Pertanahan Nasional atau kantor pajak setempat untuk mengetahui NJOP suatu properti.

Perlu diingat bahwa NJOP hanya sebagai dasar perhitungan pajak properti dan bukan harga jual sebenarnya. Harga jual sebenarnya dapat lebih tinggi atau lebih rendah dari NJOP tergantung pada faktor-faktor pasar seperti penawaran dan permintaan, kondisi ekonomi, dan lain-lain.

Ini cara dan rumus menghitung NJOP

ilustrasi rumah mewah untuk hadiah valentine (unsplash.com/webaliser)

Membandingkan harga rumah di wilayah yang sama untuk menentukan NJOP dan NJOP meter, sebaiknya tak hanya dilakukan oleh penjual rumah. Karena, pembeli rumah juga dapat melakukan hal itu untuk menghindari tindak penipuan dari penjual nakal.

Nah berikut ini merupakan variabel yang memengaruhi penetapan NJOP pada suatu properti antara lain:

Luas Tanah
Semakin besar luas tanah, maka nilai NJOP yang ditetapkan akan semakin tinggi.
Lokasi
NJOP pada properti yang berada di lokasi strategis dan memiliki aksesibilitas yang baik biasanya lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang berada di lokasi yang kurang strategis.
Jenis Bangunan
NJOP pada bangunan yang memiliki kualitas dan desain yang lebih baik biasanya lebih tinggi dibandingkan dengan bangunan yang kualitas dan desainnya standar.
Umur Bangunan
Semakin tua usia bangunan, nilai NJOP yang ditetapkan akan semakin rendah.
Kondisi Bangunan
Bangunan yang terawat dengan baik biasanya memiliki nilai NJOP yang lebih tinggi daripada bangunan yang kurang terawat.
Infrastruktur
Properti yang berada di lokasi dengan infrastruktur yang memadai seperti akses jalan yang baik, listrik, air bersih, dan fasilitas publik lainnya biasanya memiliki nilai NJOP yang lebih tinggi.
Kondisi Pasar
Kondisi pasar juga memengaruhi penetapan NJOP. Jika permintaan properti di suatu daerah tinggi dan penawarannya terbatas, maka NJOP yang ditetapkan juga bisa lebih tinggi. Sebaliknya, jika kondisi pasar menurun, maka NJOP bisa lebih rendah.

Nah untuk mengetahuinya, kamu bisa datang langsung ke kantor kecamatan di mana bumi dan bangunan diperjualbelikan. Misalnya kamu membeli rumah di Cibubur, Jakarta Timur, dengan harga sekitar Rp400.000.000 sampai Rp500.000.000. Maka, untuk mengetahui NJOP/meter rumahmu, carilah informasinya ke kantor Kecamatan Cisarua.

Rumus Menghitung NJOP

Sebagai contoh, Anda membeli rumah di Mustika Village, Bekasi yang mempunyai luas tanah 78 m² dan luas bangunan 33 m². Misalnya NJOP/meter di Kecamatan Jatisampurna, Kota Bekasi adalah Rp750.000 per m² untuk tanah dan Rp1.000.000 untuk bangunannya.

Maka cara untuk mengetahui total harga tanah, bangunan, dan nilai jual rumah tersebut, adalah sebagai berikut.

Total harga tanah
Luas Tanah X NJOP/meter tanah = 78 m² X Rp750.000,00 = Rp58.500.000,00.
Total harga bangunan
Luas Tanah X NJOP/meter bangunan = 33 m² X Rp1.000.000,00 = Rp33.000.000,00.
Nilai Jual Rumah
Total Harga Tanah ditambah Total Harga Bangunan = Rp58.500.000,00 ditambah Rp33.000.000,00 = Rp91.500.000,00.

Berdasarkan perhitungan di atas, dapat diketahui nilai jual rumah adalah sekitar Rp91.500.000,00.

Perlu diingat, lokasi, jenis lahan, luas, bentuk, ukuran, lebar jalan, sarana transportasi sekitar lahan dan bangunan tersebut, lingkungan dapat mempengaruhi NJOP. Untuk mengetahui NJOP per meter, Anda mencari informasi langsung ke kantor kecamatan di mana lahan dan bangunan diperjualbelikan atau situs resmi pemerintah.